L'office vous informe

Le texte prévoit notamment d’abaisser l’abattement forfaitaire sur les revenus locatifs à 40 % contre 71 % actuellement (pour les résidences secondaires classées en meublé de tourisme).

Il vise par ailleurs à sécuriser les mesures de régulations existantes (régime de compensation ou de quotas) pour éviter aux communes que leurs règles soient remises en cause devant la justice administrative par des propriétaires concernés.

Il envisage également d’interdire la location de logements énergivores.

Pour l’heure, la proposition fiscale fait l’objet d’une mission parlementaire dont les conclusions devraient être rendues au premier trimestre 2024 afin de permettre son adoption au printemps.

Accéder à la proposition de loi

Dans un arrêt du 8 novembre dernier, la Cour de cassation a considéré que la banque devait simplement alerter sur la présence d’un risque éventuel de surendettement eu égard aux capacités financières de l’emprunteur.

En l’occurrence, celui-ci avait assigné la banque auprès de laquelle il avait souscrit deux crédits afin que les contrats soient annulés. A l’appui de sa demande, il invoquait une insuffisance d’information compte tenu du risque particulier que faisait naître le prêt in fine vis-à-vis d’un emprunteur non averti.

Le tribunal puis la cour d’appel le déboutèrent de sa demande considérant que la banque avait satisfait à son obligation. D’autant plus que l’emprunteur possédait un immeuble dont la valeur se trouvait « en adéquation avec la valeur empruntée ».

Celui-ci porta l’affaire devant la Cour de cassation qui rejeta son pourvoi.  « L’obligation de mise en garde à laquelle peut être tenu un établissement de crédit à l’égard d’un emprunteur non averti avant de lui consentir un prêt ne porte que sur l’inadaptation de celui-ci aux capacités financières de l’emprunteur et sur le risque de l’endettement qui résulte de son octroi, et ce que le prêt soit remboursable par échéances ou en une seule fois à la fin ».

Lire l'arrêt de la chambre commerciale, financière et économique du 8 novembre 2023

Les règles fiscales de base en matière de donation reposent sur un abattement de 100 000 € entre parent et enfant renouvelable tous les quinze ans ainsi qu’un abattement de 31 865 € entre parents et petits-enfants.

Les notaires proposent de :

• Instituer un abattement indifférent au lien de parenté entre donateur et donataire ;

• Restaurer la réduction d’impôt liée à l’âge du donateur ;

• Augmenter l’abattement applicable aux transmissions aux petits-enfants ;

• Supprimer la condition liée à l’âge du donataire et du donateur ;

• Créer un nouvel abattement pour les transmissions par donation ou succession aux enfants du conjoint ;

• Diminuer le droit de partage applicable aux donations-partages par incorporation.

Les notaires proposent également de créer deux nouveaux types de donations. Celles-ci seraient assorties d’un avantage fiscal conditionné par la rénovation énergétique du bien transmis ou par l’investissement dans des sociétés à vocation écologique et/ou la rénovation/construction de biens immobiliers dont le donataire est propriétaire, qu’il acquiert ou qu’il s’engage à acquérir.

CSN, rapport juillet 2023 (donations)

À compter du 1er janvier 2025, il ne sera plus possible de proposer à la location un logement dont le diagnostic de performance énergétique affiche une classe F. Certains bâtiments, soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales, échappent toutefois à cette règle. Sont concernés les logements pour lesquels la réalisation de travaux ferait courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments, attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l’art.

La dérogation sera également accordée si les travaux entraînent des modifications de l’état des parties extérieures, y compris du second oeuvre, ou de l’état des éléments d’architecture et de décoration de la construction.

Ce projet de travaux doit, par ailleurs, avoir fait l’objet, pour ce motif, d’un refus d’autorisation par l’autorité administrative compétente. Afin de bénéficier de ces dérogations, le propriétaire devra fournir toutes les pièces justificatives : expertises ; refus d’autorisation…

Décret n°2023-796, 18 août 2023

Le mot d'ordre est clair : déjudiciariser le maximum d'affaires et ainsi désengorger les tribunaux. Dans cet esprit, le décret du 11 mai 2023 rétablit, pour certains litiges, l’obligation d’une démarche amiable préalable.

Trois types de litiges concernés

Cette obligation ne concerne pas l'ensemble des litiges. Elle s'impose uniquement dans trois situations : lorsque la somme réclamée dans le cadre du conflit n'excède pas 5 000 € ; pour les demandes liées à des troubles anormaux du voisinage ; ou encore lorsque le conflit porte sur le bornage, le curage de fossés et canaux, les distances de plantations ou l'élagage d'arbres.

Toutefois, cette règle ne s'applique pas en cas d'urgence manifeste ou de circonstances exceptionnelles rendant impossibles cette tentative. Il en est de même si aucun intervenant n'est disponible pour mener la démarche amiable ou si la première réunion intervient après un délai de trois mois.

Les différentes démarches envisageables

Les parties peuvent choisir de recourir à un conciliateur de justice, un médiateur ou peuvent opter pour une procédure participative. Dans tous les cas, il s'agit de tiers impartiaux, indépendants et qualifiés, qui ont pour mission d’entendre les parties, de confronter les points de vue pour tenter de trouver, avec eux, une solution amiable. De plus en plus de notaires pratiquent la médiation. Vous pouvez trouver un interlocuteur près de chez vous dans l'un des 18 centres de médiation notariale en vous rendant sur le site Internet mediation.notaires.fr.

Une démarche obligatoire

Depuis le 1er octobre, saisir un juge dans le cadre de l'un des trois litiges concernés sans passer par la "case amiable" préalable, rend la demande purement et simplement irrecevable. L'affaire ne sera portée devant le juge qu'après avoir présenté les justificatifs des démarches de conciliation ou médiation.

Création de l'audience de règlement amiable

Pour tous les autres litiges civils, un nouveau dispositif, baptisé "audience de règlement amiable" , est également mis en place depuis le 1er novembre 2023. Cette fois, il ne s'agit plus de recourir à un tiers conciliateur ou médiateur. Cette mission sera directement assurée par un juge (du fond, des référés ou de la mise en état), soit d'office, soit à la demande de l'une des parties. Le juge en charge de la conciliation sera bien évidemment différent de celui saisi pour le jugement. La confidentialité des échanges est la règle sauf demande contraire des parties.

Pour en savoir plus :

• mediation.notaires.fr
• conciliateursdefrance.fr
• justice.gouv.fr : Annuaire des points-justice et des Maisons de justice et du droit